Discounted-Cashflow-Methode

Die Grundidee der Discounted-Cashflow-Bewertung ist, dass der heutige Marktwert einer Immobilie bestimmt wird durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden Nettoerträge (=Nettomieteinnahmen, ohne Nebenkosten minus Betriebs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten), die auf den heutigen Zeitpunkt abdiskontiert werden. Die Diskontsätze werden auf der Basis von Handänderungen und der Kapitalmarktentwicklung den aktuellen Marktgegebenheiten angepasst. Die in der Vergangenheit tatsächlich erzielten Nettoerträge sind zwar zur Niveau- und Trendbestimmung wichtig und wertvoll, sie fliessen aber nicht in den Bewertungsmechanismus mit ein. Über einen Perspektivhorizont von zehn Jahren werden alle zu erwartenden Erträge (Mittelzuflüsse) und alle zu erwartenden Aufwendungen für das Objekt (Mittelabflüsse) prognostiziert. Aus der Differenz zwischen den zu erwartenden Erträgen (Mittelzuflüssen) und Mittelabflüssen resultiert der sogenannte Netto-Cashflow pro Periode. Die Netto-Cashflows pro Jahr werden anschliessend mit einem risikoadjustierten Diskontsatz abdiskontiert. Dazu wird der abdiskontierte Restwert im elften Jahr hinzugezählt. Somit ergibt sich der Marktwert als Summe der Netto-Cashflows über die Jahre 1 bis 10 sowie des technischen Verkaufswerts, der aus der erwarteten Cashflow-Situation im elften Jahr ermittelt wird.

Ergänzende Informationen:

Risikoadjustierte Diskontierung

Die moderne Portfoliotheorie hat gezeigt, dass, je höher die Rendite (Diskontierungssatz) ist, auch mehr Risiko vom Anleger in Kauf genommen werden muss. In diesem Zusammenhang spricht Wüest & Partner von risikoadjustierten Diskontierungssätzen.

Wüest & Partner versucht, denjenigen Diskontierungssatz anzuwenden, der dem durchschnittlichen, rationalen Marktteilnehmer entspricht. Bei der Bestimmung dieses Wertes spielen Risikoelemente respektive Aspekte wie Objekteigenschaften (Zustand und Standard), Mikrolage (Lage innerhalb der Gemeinde/des Quartiers) sowie die Gemeinde bzw. das Quartier selbst eine wesentliche Rolle.

Die Marktsituation

Die Marktsituation wird bestimmt von Faktoren wie Erreichbarkeit, Steuerrisiko, Anzahl der Arbeitsplätze, Marktgrösse, Leerständen und Zukunftschancen.

Mikrostandort-Qualität

Faktoren: Umgebungsattraktivität, Immissionen und situative Besonderheiten.

Objekt-Qualität

Faktoren: bauliche Attraktivität, Zustand, Standard und Nutzungsflexibilität.